Raport rynkowy Hiszpania Q3/2024

Ceny nieruchomości

Ceny nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii we wrześniu 2024 r. wzrosły o 3,6% rok do roku, ale nadal są o 16,3% niższe od cen szczytowych z 2008 r. Długoterminowy wzrost cen jest wspierany głównie przez zainteresowanie drugim domem ze strony cudzoziemców niebędących rezydentami. Ceny nieruchomości na wybrzeżu kontynentalnym oraz na Balearach i Wyspach Kanaryjskich wzrosły o 7,2% rok do roku. Największy wzrost odnotowały prowincje Malaga (+9,8%), Santa Cruz de Tenerife (12,5%) i Alicante (+9%).

Liczba sprzedaży w Hiszpanii wzrosła o 6,2% rok do roku (sierpień 2024 - sierpień 2023). Cudzoziemcy kupili w Hiszpanii w pierwszej połowie 2024 roku łącznie 69 412 nieruchomości (o 1,8% więcej niż rok wcześniej), co stanowi 20,4% ogólnej liczby transakcji. Jednakże grupę cudzoziemców należy podzielić na cudzoziemców będących rezydentami i cudzoziemców niebędących rezydentami, którzy kupują nieruchomości w Hiszpanii z myślą o drugim domu. (Prawie wszyscy polscy nabywcy to nierezydenci w Hiszpanii.) Nierezydenci stanowią 41,8% transakcji przeprowadzanych przez obcokrajowców. Jednak według statystyk nierezydenci dysponują znacznie większym budżetem i kupują droższe nieruchomości niż średnia krajowa, patrz wykres poniżej.

Źródło: Consejo General del Notariado

Według wewnętrznych danych Rellox, średnia cena nieruchomości sprzedawanych klientom Rellox w Hiszpanii wynosi 523 273 EUR bez VAT. Średnia cena za m² wynosi 5532 EUR. Rellox zajmuje się sprzedażą głównie nowych nieruchomości nad morzem na Costa del Sol, Costa Blanca oraz na wyspach.

Źródło: Idealista

Dochód z wynajmu

Większość nowych projektów w Hiszpanii sprzedawana jest bez ustalonego systemu zarządzania i dalszego wynajmu. Konieczne jest zatem indywidualna współpraca z agencją, która się wynajmem zajmuje. Tym samym dochód z wynajmu może być bardzo różny w zależności od ustalonych warunków i jakości agencji. Wyjątkiem jest kilka kompleksów, które posiadają kompleksową usługę zarządzania i dalszego wynajmu. Zaletą południowej Hiszpanii czy Wysp Kanaryjskich jest wysokie obłożenie, które w ciągu roku może sięgać ponad 80%. Stopy zwrotu z wynajmu prawdopodobnie wyniosą około 6% netto, po odliczeniu kosztów operacyjnych przed opodatkowaniem.

Środowisko nieruchomości w Hiszpanii

Zachodnia część wybrzeża Costa del Sol (Marbella i okolice) pozostaje popularnym punktem w całej Europie, a wysokiej jakości projekty sprzedają się bardzo szybko, nawet przed rozpoczęciem budowy. Jednak Polacy odkrywają także nowe obszary, które nie są tak turystyczne, a ceny nieruchomości są korzystniejsze. Przykładami są część Costa del Sol na wschód od Malagi i Costa Tropical w prowincji Granada, do której nadal można łatwo dotrzeć z lotniska w Maladze. W dłuższej perspektywie warto zwrócić uwagę na Costa de Valencia na północ od Walencji, która również oferuje połączenia lotnicze. Obszar ten był do tej pory zaniedbywany przez dużych deweloperów, ale to się zmienia, ponieważ jest to jeden z ostatnich obszarów, do których można dotrzeć drogą powietrzną, a nad morzem są wolne tereny.

Inwestorów, którzy zamierzają kupić nieruchomość w Hiszpanii w celu jej wynajmu, przypominamy, że w Andaluzji (południowa Hiszpania) od tego roku obowiązują przepisy, które dają lokalnym gminom większe uprawnienia w zakresie regulowania wynajmu krótkoterminowego. Nowo zastosowała to na przykład gmina Fuengirola na Costa del Sol, która przewidywała, że licencję turystyczną mogą uzyskać jedynie nieruchomości posiadające niezależne wejście od ulicy. Miasto Malaga również wdrożyło tę samą zasadę w czerwcu tego roku. Ponadto Malaga ograniczyła wydawanie licencji na wynajem turystyczny jedynie do tych dzielnic, w których liczba obiektów do wynajęcia turystycznego nie przekracza 8% całkowitej liczby nieruchomości. Nowe andaluzyjskie ustawodawstwo i jego stopniowe wdrażanie przez poszczególne gminy powoduje, że inwestorzy chcący czerpać przychody z najmu krótkoterminowego będą musieli przekierować swoje inwestycje w nieruchomości i kompleksy przeznaczone zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego na wynajem turystyczny.