Raport rynkowy Włochy Q3/2024

Ceny nieruchomości

Włoski rynek nieruchomości jest nietypowy pod względem zmian cen nieruchomości. Średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych są niższe niż ponad dekadę temu. W ciągu ostatnich 5 lat do 2023 r. ceny nieruchomości wzrosły nominalnie o 3,25%, co było najniższym wynikiem wśród krajów europejskich. Najnowsze dane mówią o przyspieszeniu wzrostu cen nieruchomości rok do roku o +2,94% (II kwartał 2024 r.). Wzrost cen nowego budownictwa rok do roku jest znaczny: rok do roku +8,08% (II kwartał 2024 r.). Łączna liczba transakcji również nieznacznie wzrosła rok do roku: +1,2%.

Źródło: Idealista

Statystyki krajowe mogą wprowadzać w błąd ze względu na stosunkowo duże różnice między różnymi regionami Włoch, w porównaniu z rokiem 2023 ceny w regionach północnych wzrosły – na przykład region narciarski Trydent/Górna Adyga +11,5% lub Veneto +8,3%. Niektóre popularne lokalizacje osiągnęły lub są blisko najwyższych cen w historii w 2024 r., np. Lido di Jesolo, Forte dei Marmi, Florencja czy Cortina d'Ampezzo, gdzie odbędą się Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2026.

Źródło: Idealista

Według wewnętrznych danych Rellox, średnia cena nieruchomości sprzedawanych klientom Rellox we Włoszech wynosi 433 862 bez VAT. Średnia cena za m² wynosi 7 378 EUR. Rellox zajmuje się sprzedażą głównie nowych nieruchomości w popularnych lokalizacjach nad morzem i w górach.

Dochód z wynajmu

Podobnie jak w Chorwacji, przychody z wynajmu ograniczone są krótkim sezonem letnim w północnej części Włoch, w pobliżu wybrzeża Adriatyku. To właśnie w północnej części wybrzeża Adriatyku można czasami znaleźć kompleksy wakacyjne, które mają ustalony system zarządzania i dalszego wynajmu. Przychody z najmu kształtują się na poziomie ok. 3% rocznie po odliczeniu kosztów eksploatacyjnych przed opodatkowaniem. Nieruchomości w tym obszarze są zatem bardziej odpowiednie do użytku własnego.

Nieco wyższe dochody można osiągnąć na terenach górskich w Dolomitach czy we włoskich Alpach, jednak tutaj konieczne jest korzystanie z zewnętrznej agencji, która zajmie się nieruchomością, a jakość tej agencji jest bardzo ważna. Górskie kompleksy aparthotelowe, posiadające system zarządzania i dodatkowego wynajmu, powszechne np. w Austrii czy Szwajcarii, we Włoszech praktycznie nie istnieją. Ze względu na obowiązujące ograniczenia prawne, patrz poniżej, nie można ich tu nawet tworzyć na większą skalę.

Środowisko nieruchomości we Włoszech

Jak wskazaliśmy powyżej, środowisko nieruchomości we Włoszech jest tak zróżnicowane, jak same Włochy. Firma Rellox koncentruje się szczególnie na północnej części Włoch. Regiony górskie Południowego Tyrolu i Trydentu, które cieszą się dużym zainteresowaniem naszych klientów, od pewnego czasu śledzą zmiany polityczne i legislacyjne, które chronią lokalnych mieszkańców przed inwestorami na rynku nieruchomości niebędącymi rezydentami. Zdecydowana większość nowego budownictwa przeznaczona jest dla lokalnych mieszkańców. Inwestorzy zagraniczni mogą zatem wybierać z bardzo ograniczonej oferty nieruchomości na sprzedaż, a w niektórych rejonach (zwłaszcza w popularnych ośrodkach narciarskich) w sprzedaży znajdują się praktycznie tylko ostatnie dostępne mieszkania.

Obszary nadmorskie takie jak Wenecja, Toskania, Liguria czy Sardynia – znajdują się w planach przestrzennych i w warunkach legislacyjnych bardziej przyjazny dla obcokrajowców. Spośród regionów nadmorskich największym zainteresowaniem cieszy się rejon Lido di Jesolo. Powodem jest dobry dojazd samochodem, ale także drogą lotniczą do Wenecji, wciąż stosunkowo korzystne ceny nieruchomości i odpowiednie możliwości dla nowego budownictwa w niewielkiej odległości od morza i plaży.